律師點(diǎn)評(píng)：
第一：承租人不是業(yè)主，是否可以直接起訴物業(yè)公司？
律師認(rèn)為，本案涉及三個(gè)焦點(diǎn)問題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
林某出示的《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》中均約定：本合約對(duì)實(shí)際使用人繼續(xù)有效。林某承租王某的商鋪，系該商鋪的實(shí)際使用人，依照上述司法解釋的規(guī)定及合同的約定，該兩項(xiàng)合約對(duì)實(shí)際使用人林某繼續(xù)有效。即物業(yè)公司對(duì)林某的商鋪負(fù)有安保義務(wù)，林某雖不是業(yè)主，但有權(quán)依法對(duì)物業(yè)公司提起訴訟。
第二：物業(yè)公司是否盡到了安保義務(wù)？
該小區(qū)《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定：物業(yè)公司對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供保安服務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作。此外，物業(yè)公司在其保安崗位職責(zé)中承諾：主出、入口24小時(shí)必須有人值守；次出、入口封閉，門衛(wèi)必須要有交接班記錄，每天不少于8小時(shí)站崗，設(shè)立巡崗制度，每30分鐘巡邏一次�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
可見，物業(yè)公司的保安崗位職責(zé)應(yīng)視為物業(yè)合同的內(nèi)容，物業(yè)公司違反約定，未做到按時(shí)巡崗及認(rèn)真盤問清查。另外，在攝像頭出現(xiàn)故障的情況下，沒有及時(shí)修復(fù)，均系管理疏漏，防范不嚴(yán)，沒有盡到安保義務(wù)，應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第三：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任？
在盜竊案件尚未偵破的情況下，鑒于財(cái)產(chǎn)被盜的實(shí)際情況和林某的財(cái)產(chǎn)損失，法院酌情判決物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，同時(shí)闡明了物業(yè)公司的優(yōu)先追償權(quán)，體現(xiàn)了公平原則。物業(yè)公司雖然存在管理上的過錯(cuò)，但這畢竟不是導(dǎo)致本案發(fā)生的直接原因，是財(cái)產(chǎn)加害人的盜竊行為致使林某的財(cái)產(chǎn)受到了損失。因此，待案件偵破后，物業(yè)公司得以依據(jù)判決書向財(cái)產(chǎn)加害人優(yōu)先追償其已經(jīng)向林某支付的賠償款。(顧同)
