近日，北上廣深四大一線城市全部失守，均出現(xiàn)房企降價(jià)出貨的現(xiàn)象。
“今年全國(guó)樓市整體表現(xiàn)十分低迷，降價(jià)潮也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，此輪調(diào)整是市場(chǎng)內(nèi)部供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生變化，而不是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控。
“此前都說(shuō)一線樓市堅(jiān)挺不會(huì)降，但現(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)大潮來(lái)襲時(shí)，很少人能不濕鞋。”深圳一位開(kāi)發(fā)商稱，在銀根持續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，且購(gòu)房者看空情緒蔓延時(shí)，今年一線城市同樣不樂(lè)觀，尤其是郊區(qū)和供應(yīng)量較大的片區(qū)，樓盤降價(jià)走量的案例會(huì)越來(lái)越多。
一線城市失守
位于深圳寶安區(qū)固戍附近的富通V都會(huì)項(xiàng)目，近日因每平方米降價(jià)2000元遭到業(yè)主維權(quán)。該樓盤一位內(nèi)部人士向記者透露，實(shí)際上，從3月份開(kāi)始，該項(xiàng)目就開(kāi)始降價(jià)促銷，但怕業(yè)主鬧事，一直處于高度保密狀態(tài)。
“目前公司在深圳銷售的只有這一個(gè)項(xiàng)目，降價(jià)是為了盡快回籠資金，再去投資別的項(xiàng)目。”富通V都會(huì)一位營(yíng)銷人員說(shuō)。
3月底，本報(bào)曾報(bào)道深圳兩個(gè)小房企開(kāi)發(fā)的樓盤水木丹華、鴻威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期間，深圳萬(wàn)科廣場(chǎng)的中介銷售人員開(kāi)始舉著9折的銷售牌子在路邊攬客。
實(shí)際上，北上廣深四個(gè)一線城市里，出現(xiàn)新盤降價(jià)的不止深圳一地。
“五一”期間，萬(wàn)科廣州在售四大樓盤萬(wàn)科峯境、萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科歐泊、萬(wàn)科蘭喬圣菲都推出了不少特惠單位，多者達(dá)數(shù)十套。其中，萬(wàn)科位于白云新城的高端項(xiàng)目萬(wàn)科峯境，在“五一”期間推出了20套特惠單位，均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。而去年萬(wàn)科峯境開(kāi)盤后的均價(jià)一直在4萬(wàn)元/平方米左右，相比之下這些特惠單位的均價(jià)便宜了5000元/平方米。
據(jù)了解，廣州萬(wàn)科的促銷活動(dòng)對(duì)外宣稱在5月4日結(jié)束，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員卻跟記者表示，若在近幾日購(gòu)房，仍然可以按促銷活動(dòng)價(jià)購(gòu)買。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房企龍頭的萬(wàn)科在廣州、深圳推出特價(jià)房，實(shí)則已成市場(chǎng)降價(jià)的潛臺(tái)詞。
而一度被認(rèn)為是“房?jī)r(jià)避風(fēng)港”的北京、上海在此番樓市降價(jià)潮中也未能幸免。
有媒體報(bào)道稱，“五一”期間，K2地產(chǎn)在北京通州的老項(xiàng)目清水灣推出部分現(xiàn)房特價(jià)房源，售價(jià)僅為1.7萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格不僅比北京市住建委網(wǎng)站記錄的2012年8月最后一次取證時(shí)2.1萬(wàn)元/平方米的平均價(jià)格下降20%，與當(dāng)前該小區(qū)二手房業(yè)主報(bào)價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格相比，更相當(dāng)于腰斬。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價(jià)出現(xiàn)下行，僅為20836元/平方米，對(duì)比上一個(gè)三天小長(zhǎng)假——清明期間，價(jià)格下探幅度高達(dá)18%。
而在4月底，上海浦東金大元御瓏公館以7.2折“甩賣”。在徐匯濱江、浦東外高橋均出現(xiàn)中高端樓盤以“特價(jià)房”形式降價(jià)銷售的情況。
“去年大房企銷售好，沒(méi)有資金壓力，今年剛開(kāi)始還只是以特價(jià)房的形式變相促銷，并嚴(yán)禁銷售員對(duì)外宣稱是降價(jià)。”深圳坂田某在售樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，明降怕的就是打亂市場(chǎng)預(yù)期，而且大房企一旦明目張膽降價(jià)，對(duì)市場(chǎng)后續(xù)負(fù)面影響更大，購(gòu)房者看空情緒也將加重。
房企降價(jià)快跑
深圳坪山區(qū)域的某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，深圳區(qū)域分化比較明顯，如坪山新區(qū)，區(qū)域內(nèi)的容量不足，本地客戶投資意愿不強(qiáng)，但樓盤供應(yīng)量較多，目前已經(jīng)明顯供過(guò)于求，“不降價(jià)都不行”。
記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在富通V都會(huì)的旁邊，還有將于5月份開(kāi)盤的上百萬(wàn)平方米大盤領(lǐng)航城以及萬(wàn)象新天，片區(qū)供應(yīng)量較大，項(xiàng)目銷售已經(jīng)承壓。
“可能是我們要開(kāi)盤了，他們怕到時(shí)候賣不出去，先降價(jià)跑量吧。”領(lǐng)航城銷售人員對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在觀望情緒確實(shí)比較濃，樓盤之間搶客打惡戰(zhàn)，首先要靠?jī)r(jià)格吸引購(gòu)房者，“你可以等我們開(kāi)盤再?zèng)Q定，我們樓盤價(jià)格絕對(duì)不會(huì)比他們貴。”
“一線城市降價(jià)很正常，供應(yīng)量增多，購(gòu)房者預(yù)期變了，自然要降。”深圳新浪樂(lè)居副總經(jīng)理陶文杰認(rèn)為，降價(jià)樓盤目的都是走量，每個(gè)在售的項(xiàng)目都有銷售任務(wù)和資金回籠壓力，房企必須隨行就市。
對(duì)于北京的樓盤而言，除了面對(duì)同區(qū)域中同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力，還將面對(duì)自住房的放量壓力。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，5月開(kāi)始，自住型商品房將要迎來(lái)集中供應(yīng)，屆時(shí)市場(chǎng)中低端客戶群將形成實(shí)際分流，純商品住宅項(xiàng)目的銷售難度將進(jìn)一步增加，部分性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不突出的樓盤恐怕只有選擇“以價(jià)換量”。
而隨著銀根的收緊，資金壓力也促使著開(kāi)發(fā)商必須盡快降價(jià)回籠資金。盡管目前一線城市的項(xiàng)目仍能較容易從銀行拿到開(kāi)發(fā)貸，也被信托和基金看好，但一家基金公司投資經(jīng)理告訴記者，他們也收緊了杠桿。“以前可能開(kāi)發(fā)商投入三成自有資金，我們投七成，但現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)大了，我們要求1比1，即使降價(jià)30%，也是先虧開(kāi)發(fā)商的錢。”
湖南一位開(kāi)發(fā)商老板告訴記者，日前收到一個(gè)北京某郊區(qū)樓盤老板的求助信息，由于銀行貸款額度已經(jīng)申請(qǐng)完，無(wú)法再多貸，信托、基金的錢籌集周期太長(zhǎng)，需要盡快借6000萬(wàn)元民間資金周轉(zhuǎn)才能進(jìn)行精裝修。“如果不降價(jià)賣，錢怎么還？”
任啟鑫預(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商加速推盤形成的銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力與持續(xù)下行的樓市預(yù)期中，北京等一線城市市場(chǎng)供過(guò)于求的形勢(shì)仍將無(wú)力扭轉(zhuǎn)，而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫(kù)存造成的資金沉淀，未來(lái)樓盤打折促銷現(xiàn)象將會(huì)增多，整體市場(chǎng)價(jià)格也存在進(jìn)一步下探的可能。
