寧海新聞網(wǎng)訊
一套房屋三次轉(zhuǎn)讓
1993年，王某因需將其所有的一套位于寧海城區(qū)的房屋以3萬余元的價(jià)格出讓給黃某。6年后，黃某又將該房屋以5萬余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給陳某。2008年3月，陳某因經(jīng)濟(jì)緊張遂將該房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為26萬元。由于轉(zhuǎn)讓時(shí)該房屋還是集體土地性質(zhì)，房屋土地的使用權(quán)證和房產(chǎn)證在多次買賣交易中也逐個(gè)轉(zhuǎn)移，最后權(quán)證交付到吳某手中，但均未辦理過戶登記手續(xù)。協(xié)議簽訂后，為以防萬一，吳某還與陳某在協(xié)議中約定，陳某須無條件配合其做好轉(zhuǎn)戶手續(xù)；最后，吳某按約履行了付款義務(wù)。
然而，2年后的一天，吳某突然得知，自己購買的房屋竟然被辦理了抵押登記。
原來，2008年11月，該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有，雖經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)卻依然登記在王某的名下。此時(shí)的王某經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，于是，王某心里就打起了小九九。王某通過將出賣的房屋遺失補(bǔ)領(lǐng)房屋所有權(quán)證、國有土地使用證的方式，取得權(quán)證，并將補(bǔ)領(lǐng)到的權(quán)證作抵押，向金某借款10萬元，進(jìn)行公證后辦理了抵押登記手續(xù)。之后不久，王某便下落不明，為此，金某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。幾經(jīng)周折，兩度官司
2010年2月，得知消息的吳某趕緊向法院起訴王某和陳某，要求確認(rèn)其與陳某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，并要求兩人協(xié)助其辦理過戶手續(xù)�？墒歉鶕�(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。由于訴爭房屋被設(shè)置了抵押，吳某與陳某之間的房屋買賣合同不能對抗善意的第三人即本案的抵押權(quán)人金某。如若該房屋抵押登記不能被注銷，則難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為了能使房屋順利過戶，吳某不得不代為王某清償其拖欠金某的10萬元債務(wù)，之后該房屋抵押登記被注銷。2010年8月，寧海法院經(jīng)審理后，最終判決該房屋買賣協(xié)議有效，王某等人應(yīng)協(xié)助吳某辦理房屋過戶手續(xù)。同年12月，吳某終于將該房屋過戶到其名下。
2011年2月，吳某再一次起訴王某，這次是要求王某歸還吳某此前為過戶而代為清償給金某的10萬元債務(wù)，并提供了一份其與金某簽訂的代為清償債務(wù)協(xié)議。近日，寧海法院經(jīng)審理后認(rèn)為，吳某為王某墊付的債務(wù)，吳某有權(quán)向王某追償，故判決王某應(yīng)歸還吳某墊付款10萬元。
法官說法：
1、買賣合同有效不等于房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更。我國《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力�！彼�，作為買房人應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，或及時(shí)向法院起訴，限制房主將房屋過戶他人，以確保買房人將來勝訴后能順利辦理房產(chǎn)過戶。
2、根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。隨著房屋抵押登記的現(xiàn)象越來越多，往往給糾紛帶來了復(fù)雜性。不過，《擔(dān)保法》中規(guī)定：“取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。因此，吳某不得不選擇代替王某清償債務(wù)的方式來實(shí)現(xiàn)最終過戶的目的；當(dāng)然吳某也可以不選擇這一方式，那么就只能就王某的違約行為要求其賠償損失或承擔(dān)其他違約責(zé)任。
然而，在實(shí)踐中，不論代為清償還是要求承擔(dān)違約責(zé)任，都有可能會(huì)出現(xiàn)因被告下落不明而難以最終實(shí)現(xiàn)權(quán)益的現(xiàn)象。為最大限度避免損失，減少風(fēng)險(xiǎn)，買房人還是要學(xué)會(huì)慎重交易，簽訂合同、錢房交付、貸款抵押、辦理過戶等環(huán)節(jié)都應(yīng)該嚴(yán)格依法進(jìn)行。(記者張即通訊員金萍)
