寧海新聞網(wǎng)訊
一套房屋三次轉(zhuǎn)讓
1993年，王某因需將其所有的一套位于寧海城區(qū)的房屋以3萬余元的價(jià)格出讓給黃某。6年后，黃某又將該房屋以5萬余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給陳某。2008年3月，陳某因經(jīng)濟(jì)緊張遂將該房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為26萬元。由于轉(zhuǎn)讓時(shí)該房屋還是集體土地性質(zhì)，房屋土地的使用權(quán)證和房產(chǎn)證在多次買賣交易中也逐個(gè)轉(zhuǎn)移，最后權(quán)證交付到吳某手中，但均未辦理過戶登記手續(xù)。協(xié)議簽訂后，為以防萬一，吳某還與陳某在協(xié)議中約定，陳某須無條件配合其做好轉(zhuǎn)戶手續(xù)；最后，吳某按約履行了付款義務(wù)。
然而，2年后的一天，吳某突然得知，自己購(gòu)買的房屋竟然被辦理了抵押登記。
原來，2008年11月，該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有，雖經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)卻依然登記在王某的名下。此時(shí)的王某經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，于是，王某心里就打起了小九九。王某通過將出賣的房屋遺失補(bǔ)領(lǐng)房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證的方式，取得權(quán)證，并將補(bǔ)領(lǐng)到的權(quán)證作抵押，向金某借款10萬元，進(jìn)行公證后辦理了抵押登記手續(xù)。之后不久，王某便下落不明，為此，金某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。幾經(jīng)周折，兩度官司
2010年2月，得知消息的吳某趕緊向法院起訴王某和陳某，要求確認(rèn)其與陳某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，并要求兩人協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。可是根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。由于訴爭(zhēng)房屋被設(shè)置了抵押，吳某與陳某之間的房屋買賣合同不能對(duì)抗善意的第三人即本案的抵押權(quán)人金某。如若該房屋抵押登記不能被注銷，則難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為了能使房屋順利過戶，吳某不得不代為王某清償其拖欠金某的10萬元債務(wù)，之后該房屋抵押登記被注銷。2010年8月，寧海法院經(jīng)審理后，最終判決該房屋買賣協(xié)議有效，王某等人應(yīng)協(xié)助吳某辦理房屋過戶手續(xù)。同年12月，吳某終于將該房屋過戶到其名下。
2011年2月，吳某再一次起訴王某，這次是要求王某歸還吳某此前為過戶而代為清償給金某的10萬元債務(wù)，并提供了一份其與金某簽訂的代為清償債務(wù)協(xié)議。近日，寧海法院經(jīng)審理后認(rèn)為，吳某為王某墊付的債務(wù)，吳某有權(quán)向王某追償，故判決王某應(yīng)歸還吳某墊付款10萬元。
法官說法：
1、買賣合同有效不等于房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！薄安粍�(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力�！彼裕鳛橘I房人應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，或及時(shí)向法院起訴，限制房主將房屋過戶他人，以確保買房人將來勝訴后能順利辦理房產(chǎn)過戶。
2、根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。隨著房屋抵押登記的現(xiàn)象越來越多，往往給糾紛帶來了復(fù)雜性。不過，《擔(dān)保法》中規(guī)定：“取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。因此，吳某不得不選擇代替王某清償債務(wù)的方式來實(shí)現(xiàn)最終過戶的目的；當(dāng)然吳某也可以不選擇這一方式，那么就只能就王某的違約行為要求其賠償損失或承擔(dān)其他違約責(zé)任。
然而，在實(shí)踐中，不論代為清償還是要求承擔(dān)違約責(zé)任，都有可能會(huì)出現(xiàn)因被告下落不明而難以最終實(shí)現(xiàn)權(quán)益的現(xiàn)象。為最大限度避免損失，減少風(fēng)險(xiǎn)，買房人還是要學(xué)會(huì)慎重交易，簽訂合同、錢房交付、貸款抵押、辦理過戶等環(huán)節(jié)都應(yīng)該嚴(yán)格依法進(jìn)行。(記者張即通訊員金萍)
